Выгодная схема: ипотека за счет аренды

Многие покупатели квартир в Москве и Подмосковье, желающие сохранить свои деньги, используют следующую схему: покупают жилье в кредит и сдают его таким способом, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотеке. Насколько это рационально и выгодно, подробно рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании Азбука жилья.

"В общем, указанный вариант возможен, но важно помнить о нескольких вещах", - отметила девушка.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи схожи. Другими словами, если вы намерены приобрести недвижимость с целью получения максимального арендного дохода, будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть минимальными, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, а это чревато большими переплатами. Возможно, срок выплаты ипотеки составит 20, а то и 30 лет.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира некоторое время будет пустовать, а в это время вам придется платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно настанет, поскольку вряд ли можно найти квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет живут в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находятся оперативно.

В-четвертых, помните, что вам еще нужно собрать сумму для первоначального взноса за квартиру. Сегодня крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше такие предложения встречались).

А теперь разберем наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (в идеале - с отделкой или под чистовую отделку, иначе придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в процессе нашего мониторинга оптимальные варианты не были найдены (при поиске мы отталкивались от первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно были выше, чем доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые параметры поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, поскольку цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. ЖК Государев дом (5 км от МКАД) в корпусах № 4, 11 и 12 можно купить однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства. Ввод в эксплуатацию планируется в четвертом квартале 2016 года. При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей по ставке в 12% (субсидированная ипотека). В таком случае срок кредита составит 30 лет, а ежемесячный платеж - 22,3 тысячи рублей.

В поселке Спасское, который находится в 3 км от ЖК Государев дом, предлагают для сдачи в аренду однокомнатную квартиру за 22 тысячи рублей в месяц. В самом городе Видное (его западная часть) "однушку" предлагают за 25-30 тысяч рублей в месяц. Таким образом, при удачном раскладе можно будет сдать будущую квартиру приблизительно за 25 тысяч рублей в месяц - это как раз перекроет выплаты по ипотеке.

Но:

  1. до ввода дома в эксплуатацию необходимо оплачивать ипотеку самим (в нашем случае это начало 2017 года, потому что даже после прохождения ГК заселение начинается не сразу);
  2. нужны деньги на первоначальный взнос;
  3. нужны финансы на ремонт;
  4. после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. Кроме того, важно учитывать, что цифры для данного случая взяты очень приблизительно.

В нашем примере рассматривалась именно субсидированная ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены регулярные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите только через 30 лет, но зато ваших детей квартирный вопрос не коснется.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Смотрите также объявления по аренде квартир и комнат без посредников: